來源 | 綜合新華社、上海證券報等消息及本刊采訪

記者從財政部了解到，11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

近半年來，有關部門和文件四次談及房地產稅。

2020年12月，劉昆曾在《人民日報》撰文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。建立健全個人收入和財產信息系統。

2021年3月13日，國家“十四五”規劃正式發布，和房地產相關內容中提到要“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”。

2021年4月7日，國新辦舉行的貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代財稅體制發布會上，財政部稅政司司長王建凡表示，要進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

2021年5月6日，財政部部長劉昆在《經濟日報》撰文提到，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

今年5月6日，財政部部長劉昆在經濟日報撰文《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》，全文五千余字透露了財稅體制改革是“十四五”時期的重點工作，其中就包括“推進房地產稅立法和改革”。

四部門座談會透露重要信息

一直以來，房地產稅都是老百姓較為關注的內容。此次會議結束后，相關消息就在財政部官網和微信號同時發布，向全社會發出了強烈而清晰的信號，即“房住不炒”的改革方向不改變、改革步伐不停止、改革思路漸成熟。

▲圖/視覺中國

這次會議至少透露出兩方面重要信息：

其一，這次會議是以“座談會”的形式召開的，而非往常的研討會，說明了會議性質是政策決策型的，分量比較重，尤其是全國人大常委會預算工委的參與，更是增強了座談的嚴肅性。

其二，會議討論內容是“房地產稅改革試點”，其核心在于“試點”二字。觀察最近幾年有關房地產稅的政策表述，較多體現為“推進房地產稅立法”等提法，而“試點”的內容并沒有出現。

追溯過去的改革進程可發現，2011年《發展改革委關于落實全國人大常委會對國民經濟和社會發展計劃執行情況報告審議意見的報告》中曾提及“房產稅改革試點工作”內容，而2011年恰是上海和重慶試點房產稅的階段。

“這充分說明本次會議是有很強的風向標意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴本刊，會議之后房地產稅可能在部分城市試點。

嚴躍進認為，《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中明確表示“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。”從這個角度看，此次會議后各類試點工作會緊接著開展，而且會朝著“地方稅體系改革、地方稅政管理權改革”兩個大方向進行突破。

從改革試點的城市看，此次座談會就包括了部分城市人民政府的負責同志，說明一些參會城市后續試點的可能性最大。從當前房地產市場的管控思路來看，“解決大城市住房問題”成為一個重要的改革任務，意味著大城市先行試點的可能性最大。

目前，房地產稅試點為上海、重慶

根據廣義的解釋，房產稅是在房地產稅范疇內，前者征稅對象是房產，后者指一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅，包括房地產業營業稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等。但業內人士看來，狹義語境下，近年熱議的兩者盡管名義上不同，實際上是一回事。

2011年1月，上海和重慶兩地開始試點房產稅，迄今已滿10年。

▲圖/IC photo

中國社科院財經戰略研究院院長助理、研究員倪鵬飛在去年底舉行的《中國住房發展報告（2020-2021）》發布會上也提到，在加快房地產市場基礎制度和長效機制建設方面，應當以開征房產稅帶動長效機制的建設，尤其是在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市，率先加快試點房產稅。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對本刊表示，房地產稅有明確的推進路徑，即按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥地推進房地產稅，“但現在看來，房地產稅需要加速。”

他認為，新冠肺炎疫情之后，房價加速上漲的同時，房產對貧富分化的推動作用明顯擴大，富人炒房避險需求增加，高檔商品住宅價格上漲的更快，迫切需要用稅收手段來調節。

中國家庭金融調查中心數據統計顯示，房產占我國家庭資產65%至70%的份額，比美國高出2倍，房產增值收入占家庭財產增值90%以上。在財富聚攏和傳承、抵抗通脹上，沒有哪一項資產能匹敵房產。

調節財富差距不能依靠慈善等自主行為，完善的稅收制度才是市場經濟條件下調解財富和收入水平的有效工具。

開征房地產稅條件成熟了嗎

在4月7日國務院新聞辦公室新聞發布會上，財政部稅政司司長王建凡介紹，“十四五”要健全以所得稅和財產稅為主體的直接稅體系，逐步提高其占稅收收入的比重，有效發揮直接稅籌集財政收入、調節收入分配和穩定宏觀經濟的作用，夯實社會治理基礎。進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度。積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

實際上，房地產稅改革具有多重目標和社會意義，客觀上也有助于促進房價穩定和房地產市場的平穩健康發展。房地產稅的改革，進一步說明房地產長效發展機制更加健全。

但在現實生活中，“談稅色變”的現象也還是存在，尤其是一些中介機構和營銷人員會炒作此類稅費改革內容，在今年信貸政策收緊、購房政策調整較多的大環境下更是如此。

中國財政預算績效專委會副主任委員張依群就表示，當前我國經濟剛剛擺脫疫情的困擾開始出現穩定恢復階段，但不確定不穩定因素依然存在，經濟持續增長的后續動能不足，經濟轉型升級還處于進行中的關鍵時期，短期內出臺房地產稅的總體環境和條件還不夠成熟。

“最為關鍵的是要抓住房地產稅法出臺的時機，在經濟釋放出持續增長的明確信號后開征較為適合。同時，還要將房地產稅和其他稅制改革統籌設計，避免社會整體稅負增加。”張依群說。

從立法進程來看，房地產稅立法至少在2021年仍沒有時間表。但是李宇嘉認為，從疫情后的房地產演進形勢來看，加快推出房產稅，調節因為房產拉大的收入差距和貧富差距、穩定社會形勢、夯實“內循環”的需求基礎，勢在必行，不能拖，越拖越被動。

業內專家一致認為，目前房地產稅改革的推進，絕對不會簡單停留在“對多套房征稅”“打壓房價”等概念上，換句話說，房地產稅的改革將在“健全直接稅體系”的大框架下進行，要考慮更為全面、客觀和長遠。

尤其是，在實踐過程中，應注意地產市場交易秩序的穩定，防范借此類政策來哄抬房源和哄抬房價，要真正讓老百姓理解改革思路，穩定居民的預期，防范恐慌性購房或售房，影響市場和社會秩序。

房地產稅試點之后，房價會降嗎

嚴躍進認為，此次政策改革若推進，那勢必需要關注其對于房地產市場指標的影響，尤其是影響到四類價格。

第一，一手房價格。如果大城市確實推進房地產稅改革，那么住房持有成本增加。當前大城市熱點樓盤雖然有“買到必賺到”的心理誘惑，但是各類網紅盤普遍都會有限售一說，住房持有的成本將明顯加大，也會使得一手房認購意愿淡化，進而使得房價下降或漲幅收窄。

第二，二手房價格。類似改革下房產持有成本將增大，潛在收益會減少，會倒逼一部分房東拋售房產，這會使得市場上流通的二手房更多，容易壓低房價。

第三，土地價格。若大城市先行試點，客觀上會使得房企拿地轉移到其他地級市或弱省會城市，這會使得大城市土地市場競爭激烈程度減少。同時若大城市購房市場降溫，那么土地投資市場也不會太強勢，也容易使得地價下跌。尤其是在“競品質”約束、捆綁銷售被打擊等因素下，房企盈利空間確實在減少，拿地會更為理性。

第四、租賃價格。隨著市場上購房市場熱度的減少和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進而使得租金下降。

當然這四種價格下降的時間到來、下降幅度等，還要看房地產稅試點的情況，前期還不至于出臺“烈性”的政策，依然會遵循因地制宜、循序漸進的思路。