撰文/ 李逗 田晏林 編輯/董雨晴
2021年1月8日,SOHO中國舉行2020第四賽季線上租賃表彰會(huì),作為創(chuàng)始人的潘石屹也參加了。
隔著電子屏幕,老潘向眾人做了自我反思。他說10年前有人罵他,他總會(huì)罵回去,5年前有人罵他,他能忍住不回罵。而現(xiàn)在,經(jīng)過2020年的疫情,他意識到自己的渺小,學(xué)會(huì)了謙卑,“現(xiàn)在網(wǎng)上還有人罵我,我不生氣了,更不會(huì)對罵了,我就是蓋房子,租房子的普通人,做好分內(nèi)事,不要是是非非。”
這是潘石屹最近一次帶著標(biāo)志性笑容出席的公開活動(dòng),他說的“不生氣”也像是真的。畢竟這些年,網(wǎng)友指責(zé)他的地方非常多,不是疫情期間沒有給武漢捐款,就是向美國高校累計(jì)捐款6億美元,還有人在質(zhì)疑他和妻子,為什么頻繁出售國內(nèi)資產(chǎn)。
AI財(cái)經(jīng)社經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn),從2014年至今,潘石屹出售國內(nèi)資產(chǎn)套現(xiàn)近300億元,同時(shí)也在海外買買買。但老潘真的能把國內(nèi)資產(chǎn)清倉嗎?
打折也要賣出國內(nèi)資產(chǎn)
最近幾年SOHO中國的基調(diào)只有“賣賣賣”三個(gè)字。
起初,潘石屹拋售了SOHO中國的邊緣資產(chǎn)。2014年,僅用了三個(gè)月時(shí)間,SOHO中國就為上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場這兩個(gè)項(xiàng)目找到了買家,最終這兩個(gè)處在上海非核心地段的SOHO寫字樓,以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股。
當(dāng)時(shí)潘石屹說,持有經(jīng)營京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍然是SOHO中國的長期發(fā)展策略,不會(huì)改變。言外之意是,賣一賣邊緣業(yè)務(wù),不足為奇。
然而,此后七年間,SOHO中國卻上演了一出接連不斷變賣資產(chǎn)的大戲。
2014年9月,潘石屹將上海凌空SOHO 10萬平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng),而當(dāng)年他取得這塊土地使用權(quán)時(shí),只花了15.62億元,還請來世界著名的建筑設(shè)計(jì)師扎哈·哈迪德為其量身打造出未來感,曾是這一帶的地標(biāo)和網(wǎng)紅打卡地。
圖/視覺中國
緊接著2015年,曾經(jīng)讓潘石屹和復(fù)星集團(tuán)掌門人郭廣昌明爭暗奪的上海外灘國際金融中心(8-1)地塊,潘石屹卻將其擁有的50%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給昔日的對手郭廣昌,交易對價(jià)84.93億元。不知道2011年在布拉格度假,還不忘拼命搶地的潘石屹是否提前料到,四年后,他會(huì)重新把這塊地賣給復(fù)星,不僅沒吃虧,回籠資金還超過50億元。
2016年,潘石屹又將上海SOHO世紀(jì)廣場賣給國華人壽保險(xiǎn),總價(jià)32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。
據(jù)AI財(cái)經(jīng)社不完全統(tǒng)計(jì),從2014年開始,潘石屹陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過300億元。
如果說一開始潘石屹變賣的只是非核心資產(chǎn),那么兩年前,當(dāng)潘石屹動(dòng)起他曾經(jīng)最引以為傲的“八大金剛”的主意時(shí),一切就似乎變味了。
所謂的“八大金剛”,就是SOHO中國最核心的八個(gè)寫字樓項(xiàng)目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項(xiàng)目。
這意味著什么呢?意味著一旦出售成功,潘石屹就等于把SOHO中國在中國境內(nèi)的資產(chǎn)全部清倉。
最初,潘石屹甚至設(shè)想過,把“八大金剛”捆綁在一起賣,而與總部位于紐約的投資管理公司黑石集團(tuán)接觸后,對方想采用私有化的模式進(jìn)行收購,也為這個(gè)有些大膽的設(shè)想提供了可能性。
“SOHO(中國)手上的自持項(xiàng)目,投資價(jià)值比較有限。而且這么大的盤子,想要找到一個(gè)合適的‘接盤俠’,可不是那么容易的事。”一位接近SOHO中國的人士告訴AI財(cái)經(jīng)社。
而黑石集團(tuán)提出的私有化方案,可以大大降低收購成本,雖然會(huì)讓潘石屹少賺不少錢,但至少,可以完成交易。
只是意外來臨了。
“2020年趕上了疫情爆發(fā),黑石就徹底退出來了,之后SOHO中國還和高瓴資本傳出過‘緋聞’,但高瓴無情辟謠了,現(xiàn)在市場上就再?zèng)]傳出過什么信息了。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)十余年的業(yè)內(nèi)人士告訴AI財(cái)經(jīng)社,他甚至覺得,潘石屹這“八大金剛”難賣了。
一棟寫字樓,完成全過程的轉(zhuǎn)讓,即所謂的大宗投資交易,是一個(gè)非常漫長的過程,“尤其是股權(quán)交易,需要敲定很多細(xì)節(jié),短的6—8個(gè)月,長的有一年的,甚至超過一年時(shí)間的都有。”前述人士表示,潘石屹這筆買賣想脫手,可謂十分不容易。
從最早媒體曝出SOHO中國擬以80億美元出售辦公大樓權(quán)益后,到黑石集團(tuán)報(bào)價(jià)40億美元做私有化談判,潘石屹手里的資產(chǎn)幾乎是對半降價(jià)。作為中國商界最會(huì)算賬的老板之一,老潘顯然不樂意,他總說自己是“一個(gè)純粹的商人”,然而這樣的“純粹”如今很難為他帶來更大的利潤。
這自然也引起了網(wǎng)友對他的質(zhì)疑。潘石屹一邊不斷向外表示會(huì)長期持有手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),但另一邊則開始尋找買家出售,甚至是不惜打折出售。
在今年1月初表彰會(huì)后的媒體交流環(huán)節(jié),對于私有化的進(jìn)展情況,潘石屹?zèng)]有正面回應(yīng)AI財(cái)經(jīng)社的提問,只表示,去年一年公司就忙著發(fā)公告辟謠了,半夜三更還發(fā)了好多次公告,“作為一家上市公司還是看公告吧,這是最確切的消息。”
賣與不賣,他沒有給出準(zhǔn)確的答案。
“擁抱”海外
一面是在國內(nèi)賣賣賣,一面是在海外買買買。
圖/視覺中國
只是論花錢,老潘的眼光著實(shí)與眾不同了。2014年之后,他就不再選擇購置任何國內(nèi)新項(xiàng)目。甚至,在陸續(xù)出清國內(nèi)資產(chǎn)之前,潘石屹已經(jīng)在國外開始了“買買買”。
和李嘉誠出售中國內(nèi)地資產(chǎn)、買斷英國一半土地不同,潘石屹的選擇是在美國購入大筆資產(chǎn)。2011年,潘石屹便以7億美元,買下紐約曼哈頓廣場旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓。2012年,他又花了6億美元,收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權(quán)。
2013年,潘石屹的現(xiàn)任妻子,也就是SOHO中國CEO張欣又聯(lián)手巴西Safra家族,以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權(quán)。此外,潘石屹長子還在英國成立了一家房地產(chǎn)公司,拿下當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
一連串的海外收購后,有媒體提出了質(zhì)疑。老潘回應(yīng)道,“在海外投資的錢來自家族信托,跟SOHO中國的公司行為無關(guān)。”但從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看,潘石屹夫婦持有SOHO中國63.93%的股權(quán),其妻張欣為美國國籍。而自2015年起,潘石屹持有的SOHO中國股權(quán),便全都轉(zhuǎn)至張欣名下。
2019年末,就在SOHO中國打算出售“八大金剛”期間,潘石屹再次靜悄悄地開始了一系列海外資本動(dòng)作。天眼查數(shù)據(jù)顯示,從2019年12月18日至2020年1月14日,僅28天時(shí)間里潘石屹先后注冊了7家公司,股東均為境外公司。新注冊的7家公司經(jīng)營范圍中,除了天津潤石的經(jīng)營范圍涉及境外投資和科技開發(fā),其余6家的經(jīng)營范圍則基本一致,均為企業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、機(jī)動(dòng)車公共停車場服務(wù)、出租辦公用房等。
對于密集注冊7家公司的真正用意,SOHO中國并未公開對外回應(yīng)。但在資產(chǎn)出售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),也不免讓業(yè)內(nèi)人士猜測其真實(shí)意圖。西南證券董事張剛對AI財(cái)經(jīng)社分析道,資產(chǎn)重組的過程中,難免會(huì)涉及到利潤分配,而注冊境外公司的一個(gè)重要考量便是可以合理合法的避稅。比如SOHO China(BVI-1) Limited公司的注冊地英屬維爾京群島便是一個(gè)避稅天堂,相比國內(nèi)動(dòng)輒20%的所得稅,英屬維爾京群島的稅收幾乎可以忽略不計(jì)。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)老炮因投資事業(yè)開始往返于國內(nèi)外多地,他曾經(jīng)塑造的公益形象,也隨之發(fā)生了改變。
與其他地產(chǎn)大佬的低調(diào)形象不同,潘石屹熱衷于在微博上“開麥”,并成功把自己打造成了微博頭部大V,雖然他不是來自娛樂圈,卻有著超過2000萬微博粉絲。
這些年,潘石屹也沒少“不務(wù)正業(yè)”,有時(shí)幫甘肅天水農(nóng)村老家賣蘋果,有時(shí)熱衷于發(fā)自己的攝影作品,有時(shí)候還會(huì)教人編程,不遺余力地打造出親民的大佬人設(shè)。不過,這也引起了有心網(wǎng)友的關(guān)注,并由此發(fā)現(xiàn)了一些端倪。比如在去年國內(nèi)疫情最嚴(yán)重時(shí),潘石屹的公司及家族基金沒有捐出一分錢,僅僅在網(wǎng)上發(fā)了一條微博聲援武漢疫情,最后被網(wǎng)民們聲討。
事實(shí)上,潘石屹夫婦最大的一筆公益投入,還是把錢投入哈佛、耶魯?shù)群M饷8愫献鳎杩?億美元設(shè)立助學(xué)金。2014年時(shí),潘石屹夫婦就向哈佛大學(xué)捐出了1500萬美元,而后成立基金會(huì)再次捐助1億美元給哈佛大學(xué),同年,他們還向耶魯大學(xué)捐贈(zèng)了1500萬美元。
捐款之時(shí),張欣是這么解釋的,“讓中國的貧困學(xué)生到世界一流大學(xué)去讀本科。”但人們很快發(fā)現(xiàn),捐款沒多久后,潘石屹的兩個(gè)兒子先后入讀耶魯和哈佛。曹德旺曾意味深長地評價(jià)這筆慈善:“存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的。”
資產(chǎn)滑鐵盧
回望過去,SOHO中國并不是沒有機(jī)會(huì)變得偉大。
2007年,這家港股上市公司,曾創(chuàng)下過亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。意氣風(fēng)發(fā)的潘石屹夫婦高調(diào)喊出了“五年之內(nèi)過千億,超萬科”的口號。三年之后的2010年,SOHO中國創(chuàng)下了184.23億元的年度營收,體量超過了恒大,更是融創(chuàng)的近3倍。
圖/視覺中國
不少業(yè)內(nèi)人士都把SOHO中國這段時(shí)期的成功,歸功于潘石屹的土地投資眼光。他向來以低價(jià)拿地,后建成高價(jià)值寫字樓項(xiàng)目而出名。比如,據(jù)媒體報(bào)道稱,2005年,北京商品住宅房均價(jià)還處于6725元/㎡,潘石屹卻以2萬/㎡的單價(jià)、7億元的總價(jià),將尚都SOHO出售給了一位山西老板,售價(jià)足足高出市場價(jià)3倍。
2013年之前,SOHO中國便已經(jīng)接連創(chuàng)造出了北京SOHO現(xiàn)代城、三里屯SOHO、中關(guān)村SOHO等地標(biāo)建筑。那些像蜂窩煤一樣造型的寫字樓,被張欣包裝成華爾街美學(xué)和高階設(shè)計(jì)水平,最終以高昂的售價(jià)名冠京城。鼎盛之時(shí),它占據(jù)了北京CBD地區(qū)近半地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額。
與此同時(shí),潘石屹也逐漸成了大眾偶像。2012年,他甚至登上了中國微博意見領(lǐng)袖排行榜第一名,名氣壓過馬云、李開復(fù)、郎咸平、方舟子等一眾名人。有媒體報(bào)道稱,當(dāng)時(shí)消費(fèi)額度超過5000萬元的客戶可以和他吃個(gè)飯,猶如“中國版巴菲特的午餐”。而因?yàn)槿藲饣鸨埰遍T檻很快漲到了1億元。
只不過,多年后的事實(shí)證明,老潘努力的姿勢不太對。五年之后的SOHO中國,不僅沒有完成業(yè)績目標(biāo),反倒要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。
2013年,商業(yè)地產(chǎn)陡然遇冷,潘石屹開始轉(zhuǎn)變公司經(jīng)營模式,SOHO中國的業(yè)務(wù)由以往的“開發(fā)-銷售”,轉(zhuǎn)為“開發(fā)-持有”模式。這種新模式讓SOHO中國多地的商業(yè)物業(yè),開始轉(zhuǎn)為自持出租,潘石屹則搖身一變成了“包租公”,他還決定賣掉那些和租賃沒什么關(guān)系的業(yè)務(wù),SOHO中國便自此拉開了拋售商業(yè)資產(chǎn)的大幕。
轉(zhuǎn)型的不僅僅是公司。從2013年開始,潘石屹也逐漸在"不務(wù)正業(yè)"的路上越走越遠(yuǎn)。他不僅賣蘋果,出書,大搞攝影,還做過木匠,學(xué)過編程,甚至持續(xù)監(jiān)測過PM2.5,更是被一些網(wǎng)友親切的稱之為“小潘潘”。
但不管老潘公眾形象經(jīng)營得多么成功,一個(gè)不爭的事實(shí)是,SOHO中國在陸續(xù)“清倉”內(nèi)地商業(yè)資產(chǎn)之下,也自此失去了成為一線地產(chǎn)品牌的可能。
轉(zhuǎn)賣商業(yè)資產(chǎn)的背后,其實(shí)是SOHO中國面臨的租金回報(bào)率困境。潘石屹曾經(jīng)公開表示,"中國租金回報(bào)率我都不好意思說,在北京這樣的城市,SOHO中國的租金回報(bào)率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%,這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本,但在此情況下,這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會(huì)虧損2%,這個(gè)生意怎么做呢?"
所以,對于潘石屹而言,賣樓所得轉(zhuǎn)化出的豐厚分紅,才能讓其夫婦二人的個(gè)人財(cái)富不斷攀高。2019年,潘石屹夫婦在福布斯富豪榜上的個(gè)人財(cái)富達(dá)到215.7億元,排名第597位。這個(gè)財(cái)富量級在富豪榜的位置雖說算不上頂尖的,但是他們手握的現(xiàn)金可謂是十分可觀。
據(jù)媒體統(tǒng)計(jì), 2006年至今,SOHO中國累計(jì)實(shí)施分紅12次,累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤442.58億元,累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元,分紅率為46.95%。按潘張夫婦所占股比計(jì)算,夫妻二人累計(jì)取得分紅現(xiàn)金約133億元。
把大把的現(xiàn)金揣進(jìn)了自己的兜里,這很難不引起輿論熱議。網(wǎng)友們干脆把“精致利己主義”的標(biāo)簽貼了上去。
多年前,從甘肅平?jīng)鲎叱鰜淼呐耸龠€曾談及夢想。他說自己心向往之的,是回到西北老家,住窯洞里、放羊,面前是青青的河水,網(wǎng)上也沒有人罵我了。
人們心里都清楚,老潘所言的衣錦還鄉(xiāng)到底是說笑了。他內(nèi)心真正渴望的應(yīng)該不是這些。